东兴鸿德重整案入选2020年度 广西十大破产案例

2021年5月7日，广西破产管理人协会公布2020年度广西十大破产案例，由广西白武士破产清算有限公司担任管理人的东兴鸿德重整案因专业性和创新性入选广西十大破产案例。

东兴鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）是防城港东兴市最大的房地产破产案件，其开发的东兴“喜盈门”楼盘占地约138亩，建筑面积约26万平方米，规划建设22栋商住+地下室，主体全部封顶，尚余部分外墙、门窗、电梯、绿化等配套工程未完工，楼盘烂尾已有5年，续建资金约需1.5亿。

1. 疑难关键

法定代表人涉嫌非法集资（涉案金额1.9亿，刑事受害人达31900人），公安侦办中调走了公司所有财务资料；股东被迫将公章印鉴等托管给债权人，即实际控制人三次更换；未售资产被多个法院轮候查封且几乎全部抵押；部分已被抵押的资产被销售并办了预告登记；购房户提前入住，经常停水停电，购房户多次到政府部门闹访；一楼底商和地下室被涉黑的债权人非法占用，存在重大维稳问题；重大缺陷是部分预售证上没有的房产在房管所备案合同中有，截至破产受理日，负债高达22亿元，已严重资不抵债。

2. 管理人接管

经债权人申请，防城港市中级人民法院于2020年5月11日裁定受理鸿德公司破产重整申请 [案号（2020）桂06破申2号]，并于2020年5月29日指定广西白武士破产清算有限公司担任鸿德公司管理人，管理人于2020年6月5日领到指定管理人决定书。

2020年11月17日，鸿德公司第一次债权人会议召开，会议上各表决组接近全票通过了《重整计划草案》和其他七个议案，防城港中院于2020年12月29日裁定批准鸿德公司重整计划，终止重整程序。

本案充分体现了破产案件办理的专业性和创新性，典型意义体现在：

（一）本案系全广西第一家面向银行公开招募管理人账户开户行的案件

根据管理人以往经验，房地产企业进入破产程序后，烂尾楼续建必然遇到购房户住房按揭贷款问题，但由于破产企业征信入围问题、银行内部额度问题等原因，银行纷纷拒绝破产企业购房户按揭贷款的请求。因此，管理人通过公开招标，要求竞标银行需承诺给予破产企业按揭贷款授信，以此为条件才开立银行账户。最终，中国银行承诺提供2亿按揭授信成功中标。目前此模式在广西开始得到广泛使用。

（二）刑民隔断的创新：从刑民交叉到刑民分开

本案存在刑民交叉的情况，鸿德公司法定代表人犯非法吸收公众存款罪一案的刑事判决书中判决了需将涉案金额1.5亿元财物返还集资参与人，该案涉及刑事受害人达1900人，并且该案在侦办过程中查封了鸿德公司所有未售房产。

如果放任这1900人参与破产程序，必将导致刑民交叉，对破产案件办理极其不利。管理人经研究案情，鸿德公司并不是集资主体，于是果断地实施刑民分开策略，在债权申报公告中就明确这1900人不用参与破产债权申报。同时管理人与浙江丽水市房监办后续工作组（负责协调该刑事案件涉案财物处置事项）反复协商谈判，最终管理人做到了没有任何一个刑事案件的受害人申报破产债权，同时东兴鸿德公司需要承担的刑事退赔金额只有5000万。此举为破产案件的正常进行提供了前提，避免了重大风险。

（三）案件结案方式创新：买断式重整vs续建式重整

本案采用“续建、托管、贴牌、包销”重整模式，简称续建式重整，重整投资人封闭运行，自己建自己卖，卖完款优先支付续建工程款，剩余按破产分配顺序清偿。

续建式重整特点：资金用途为项目的后续开发建设，销售款优先支付给垫资方，所有债务的清偿全部依赖于后期销售，重整投资人不对债务的清偿比例和时间做出承诺。重整投资人风险可控，成功规避了抵押资产被销售以及预售证上没有的房产在房管所备案合同中出现等疑难问题，同时债权人实现了清偿率最大化。

（四）重整投资人遴选方式的创新

续建式重整因为投资人风险小，所以投标机构比较多，如何筛选出优秀的重整投资人，解决方案是竞标。分为投资履约保证金、方案说明会和现场实地考察三个环节，后两个阶段由前十大债权人和各组别债权人代表参加，最终选出一家优质机构。

（五）广西第一家金融机构同意提供共益债务的破产重整案

 为了避免重整投资人资金断链导致二次烂尾，本案获得广西金控资产管理有限公司9000万元共益债务授信，鉴于目前广西还没有金融机构为破产企业提供共益债务融资，这是可以载入广西破产行业史册的里程碑意义的重大事件。

（六）本案实现“三高”结案

三高是指：高效率、议案表决高通过率、高运营增值清偿率。

高效率：从2020年6月5日拿到指定管理人决定书，11月27日在第一次债权人会议上通过重整计划草案，用时5个月22天。事实上在10月22日三家重整投资人交完投资履约保证金之后，本案即已经大局鼎定大功告成，所以，结案时间还可以提前一个月，即4个多月。

议案表决高通过率：本案管理人共提交了8项议案，除常规议案外，有一项是需分组表决的重整计划草案，一项是现场宣讲的重整投资人遴选议案，一项是《附条件上浮管理人报酬的议案》，八项议案人数和金额均超过87%以上，多数在95%以上，重整计划接近全票通过。

高运营增值清偿率：普通债权清偿率=（运营收入+催收收入—优先债权）/普通债权。提高清偿率的关键是：1、扩大分子：即提高运营收入，扩大催收收入，减小优先债权。2、减小分母：减小普通债权总额。落实到本案，扩大运营收入是关键，减少优先债权是关键。通过续建重整扩大运营收入的关键：第一，提高未售资产的市场价值，未售售价增加1000元/㎡——1500元/㎡。第二，增加可售资产，通过依法解除合同释放增量房，约增加240套可售，面积约35147㎡。

（七）重整计划执行“全方位立体式”监督机制

本案最大的亮点是续建式重整投资模式，实现了投资人与全体债权人的多赢，但为了防止投资人侵占全体债权人利益，必须启动全方位立体式的监督，重整计划中大篇幅的出现了监督机制，把权力关进制度的笼子里。主要包括委托监理机构和造价结算结构进行过程和结果的监督，面向全体债权人尤其是购房户公开选任质量监督员和成本监督员各10名，对成本和质量两大环节进行监督。聘请疑难问题决策顾问，就重整投资人提出的专业难度问题进行专业诊断，同时构建不良行为举报制度，各主体之间互相监督，互相举报，确保权力规范运行。

（八）提前修复房地产商业系统

本案鸿德公司停工烂尾多年，无疑相关资质、施工、预售等证件已过期，银行系统、房管所系统、税务系统、工商系统、社保系统等全部已进入黑名单，很多投资人处于观望状态。为此，管理人前期为投资人化解各种风险，除了解决项目债权债务问题，还提前修复整个项目商业系统，包括银行准入、资质续办、房产解封、房管所恢复网签、不动产备案、协助竣工验收手续。此举对重整投资人有极大的吸引力，提前看到管理人的专业和敬业，让他们更愿意并敢于投入资金。