【北海和佳案】深度论证商业盘活方案，第二次专家论证会在南宁成功召开

“凡事预则立，不预则废。”为确定北海市中级人民法院北海市和佳房地产开发有限公司重整案和佳广场最优的招商和开业方案框架，把和佳广场打造成为北海名片。2023年3月7日，广西房地产业协会主办，北海市和佳房地产开发有限公司管理人、广西白武士破产管理有限公司协办的北海市中级人民法院和佳房地产开发有限公司重整案和佳广场商业运营盘活第二次专家论证会在南宁市金州路11号金旺角商住楼中区三楼广西房地产业协会顺利召开。广西房地产业协会副会长兼秘书长李景新、华润万象生活商业华南大区产品部广西负责人陆莎莎、鼎丰集团商业物业集团总经理瞿磊等，共计20余名行业内资深专家出席参会。

会前，李景新副会长发表讲话。首先对嘉宾的到来表示感谢和热烈的欢迎；其次对广西房地产业协会和北海和佳广场项目进行介绍，表示和佳公司破产重整案是广西房地产业协会首个服务于政府、法院、破产案件全过程的商业地产项目，协会将以此为契机，汇聚更多的房地产行业人才资源和优质的商业地产项目进行匹配。最后表示希望能够通过此次专家论证会，确定北海和佳广场项目的招商和开业方案，将北海和佳广场工作推进到实质性的项目阶段。

▲ 广西房地产业协会副会长兼秘书长李景新

为了让参会嘉宾对北海和佳广场项目有充分的了解，会议设置有项目介绍视频、管理人做案件情况介绍环节，并下发了《会议手册》，详细标注了北海和佳广场项目的相关信息。

▲ 参会嘉宾在观看项目介绍视频

会上，参会专家分别针对管理人团队提出的整体招商一次性开业运营思路；分步实施——先进行首层及外广场的招商开业，此后二楼三楼四楼再逐层开业的运营思路；其他更适合北海和佳广场盘活的方案等内容，就如何解决投入产出比不理想、客流少，整体规划与分层业态布局的矛盾，分批招商分层开业的衔接等问题发表研讨交流。

以下是部分专家的交流观点：

赵伯超——华星·城市奥特莱斯执行董事／创始人、广西博超商业管理有限公司董事长

城市奥莱+配套+餐饮的综合商业定位，以餐饮业为主，看客户资源，如果资源到位，整体开业最理想。如果资源不到位，分区开业也可以考虑，从点到面，但后面招商难度会变大。

贺明佳——桂林融创文化旅旃开发有限公司副总经

建议采用整体开业的方案。以社区为模型的商业中心，室外广场进行多段性分化，满足停车、区域内布展和营销宣传，室内贴合市场需求。

彭卓——梦之岛（集团）堇事、广西南宁梦之岛商务咨询有限公司总经理

利用公寓做多业态的延展；整体定位社区型商业，并将当地特色导入包装到商场；整体开业定位清晰，规划一步到位，但招商周期会长；分层开业体量小，后期入驻的商家会有顾虑。建议可考虑在整体定位清晰的情况下，整体规划分阶段实施。

周宁——广西盛欣悦商业管理有限公司副总经理

整体定位社区商业，但要挖掘市场空白，避免同质化。一楼建议星级农贸市场，可快速变现。后排死角位置做美食广场 ，参考庙街模式。教培儿童的招商力度加大，主业态可考虑奥特莱斯入驻，同时建议整体开业。

庞馨——广西壹事件企业营销策划有限公司总经理

北海当地人对和佳广场不了解，知名度低。规划时要考虑落地性的问题，考虑是否能满足本地人的生活消费所需外广场盘活引流，外场的落地与未来内场的定位要考虑衔接问题。建议刚性需求+软性植入+未来的规划需求三者结合，和佳是否可通过研学、招聘会等发掘更多潜在客群。和佳不是新产品，且有烂尾的负面口碑，开场和定位如果不好，机会成本就会更高。

龚薪穰——南宁金运恒丰商业管理有限公司总经理

盘活难度大，回报率低，运营成本高，管理人要有心理准备；1-3层可以一次性开业，人气旺的情况下再考虑第4层，总体还是需要考虑整体开业；外场活动对内场盘活的意义不大，项目可以考虑整体外租给专业市场。

吴海恩——南宁伟泽房地产营销策划有限公司总经理

在原商业规划基础上做加法，目标客群以本地为主。外广场建议打造年轻人消费意愿的集装箱潮玩街区，打造北海旅游特色的街区，以统一开业为目标，保底可以先运营一二层和外广场。

王宇——北海鑫耀文化传媒有限公司副总经理

竞品项目花样里引入盒马鲜生，每周开夜市经济和集装箱市集人气很旺，建议外场通过夜市经济、后备厢集市、露天影院做氛围提升人气，带动内场流量；内部商铺可以提供互联网培训和推广，做线上宣传。

毛海长——星悦荟商管公司总经理

不建议分层开业，能耗太大。外广场场景打造可以塑造氛围。

吴伟——南宁联腾商业咨询有限公司总经理

在确定整体定位之前不要盲目地执行，目前本地商业基本定位本地客群，没有专门服务旅游人群的商业体。目标客户群要先确定，北海不仅是本地市场，还是一个全国性市场，旅游人群有消费场景的需求。目标客群应着眼于全国的旅游旅居人群，可与别的商业区分开。建议先住后商，以租代售  最好的方式是整体打包出租或者出售，可将线上商业和实体商业相结合，实现延长经营时间。

张立志——广西非物质文化遗产保护及发展协会副会长、星链文化传媒集团执行总裁

研学活动一年两次，单青秀区就有10万学生，数据可观。项目是否可以打造非遗基地，结合研学活动，提升客流和知名度。

黄志毅——广西恒大企业集团有限公司副总经理

不建议做传统商业，应该换赛道。参考贵阳青云市集（面向旅游客群的美食市集） 打造特色潮流餐饮市集，但青云市集一期外广场和街铺很旺，二期内场比较冷清。

陆莎莎——华润万象生商业华南大区产品部广西负责人

第一专家论证会提出的定位应该先出结论，否则讨论没有目标没有意义。要先确定目标客群，服务于谁，多倾听客户和租户的心声，才能确定项目整体定位，吸引到商户和客户过来，现在谈开业步骤为时过早，如果招商期较短，商家访谈可以提前开始。建议整体开业运营，一定要充分考虑纵向垂直动线设计。

熊欢——北海市俊昊文化传媒有限公司总经理、北海市绿枫广告装饰有限公司总经理

宁春城主要面向本地客群且客户黏性高，万达主要面向旅游客群规模大，花样里的夜市经济吸引了年轻客群追捧。和佳要考虑地段和常住人口构成，和佳位于老区和景区中间 以候鸟型人群和外地移居人群为主，外地人居多，可通过外广场地摊和夜市经济引流，人流吸引过来后内场让商户去选择应该做怎样的商业业态。

最后，会议由广西房地产协会副会长兼秘书长李景新对会议进行了总结发言。管理人应该按照既定的节奏，充分听取各方意见，不单单是专家的意见，还要深入到项目当中，了解商户的需求，了解当地的市场需求，把客群定位好，把商业定位好。因为和佳项目是破产项目，我们首先要让它“活下来”，再考虑“火起来”的问题，每一个决定都至关重要，一个项目涉及的不只是商业体本身，涉及周围百姓的生活，涉及一个城市的营商环境，房地产协会有义务也有责任参与到这样的项目当中，做一些力所能及的事情，也希望有更多的专家能加入进来，共同为“纾困”建言献策。